어렵게 느껴지는 법, 생활에서 밀접한 주택임대차보호법을 다소 건방진 어투로 풀어 보자!

 주택임대차보호법 해설 편을 쓰면서 필자의 천성이 게을러서인지 법문 긴 것을 참지를 못해 이하 법제문은 거의 대부분 줄여서 기술하도록 하겠다. 주임법, 상임법 이런 식으로 이해해주시기 바란다.

앞서 대항력과 확정일자에 대해 살펴보았다. 왜 사람들은 대항력과 확정일자에 대해 민감하게 반응하는 것인가... 여러 가지 이유를 댈 수 있겠지만 가장 큰 이유 중 하나가 자신이 살고 있는 공간 즉 집을 지키기 위해서이다. 돌도끼나 무기 등으로 위협해서 쫒아내는 고대가 아닌 현대에서 타인이나 외부로 부터 집을 떠나라고 요구받는 절차가 “경매”라는 절차이다. 즉 법원이 주최하는 옥션(Auction)이다.

가장 높은 가격을 제시하는 자가 이기는 게임이며 국가가 채권자를 대신하여 채무자의 재산을 정리하여 주는 것이다. 이 과정에서 죄 없는 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법률, 그것이 민사특별법이라 일컬어지는 주임법, 상임법인 것이다.

주택 공급량이 전 국민의 120%를 넘긴 것이 벌써 여러 해가 지났건만 아직도 우리 주위에는 자신의 이름으로 등기된 코딱지만 한 집 한 칸 없는 사람이 많다. 그렇다면 누가 그 많은 집을 가지고 있단 말인가. 부의 편중과 정보의 편중, 권력의 편중이 만들어낸 부조화일 것이다. 한사람이 세 가지를 다 가지지 못하다보니 은행의 대출만 믿고 무대포로 임대사업을 벌이다보니 수많은 주택들이 오늘도 경매법정에 쏟아져 나오는 것이다.

하지만 앞서 언급한 대항력, 확정일자만 잘 갖추어 놓는다면 최소한의 보증금은 건질 수 있는 것이다. 물론 최초 임대차 계약을 할 때 현 부동산의 재산가치 즉 경매에 넘겨졌을 때의 가치를 예상하고 임대 보증금을 계산해서 입주하는 것이 현명하다.
참고로 최우선변제금의 범위는 아래와 같다.

2008년 8월 21일 개정

오해가 많은 부분이라 사족을 달자면 2008년 8월21일 개정 전에 선순위 권리자(예를 들면 국민은행의 포괄근저당권리가 1995년이라면)가 있다면 2010년 7월에 임대차를 들고 확정일자를 받더라도 예전의 보증금 범위를 산정해야 한다. 이유는 그 선순위 권리자의 권리를 침해 할 수 없기 때문이다.

다시 본론으로 돌아가서 임대차보호법의 궁극적인 목적은 임대기간이 끝났을 때 안전하게 소중한 내 돈을 돌려받기 위함일 것이다. 예전에도 그렇지만 요즘도 보증금을 돌려받지 못해 고생하거나 심지어 떼이는 경우가 많이 있다.

“김어벙씨는 벌써 1년째 임대보증금을 돌려받지 못하고 있다. 임차 만기가 지났지만 집주인이 새로운 임차인을 구하지 못했다고 차일피일 미루고 있는 형편이다. 김어벙씨는 당장 다음 달엔 발령이 서울본사로 나서 이사를 해야 할 형편이다. 과연 김어벙씨는 어떻게 처신해야 할까?”

우선 그냥 사는 방법이 있다. 서울까지 매일 출퇴근? 아마 힘들어서 미치기 보단 교통비 때문에 미칠 것이다. 그렇다고 무턱대고 짐을 빼면 대항력을 상실하니 그것도 그렇고...

이 경우에는 임차권등기 명령 제도를 활용하면 이사를 가도 보호 받을 수 있다. 아주 간단한방법이며 등기비용 또한 임대인에게 청구가 가능하다. 하지만 임차권 등기 이후에 들어오는 임차인은 보호 받을 수 없음을 명심해야한다.

이후에도 지속적으로 임대인인 보증금 반환을 지연한다면 과감하게 임대인에게 뜨거운 맛을 보여줘야 된다. 물론 진짜 없어서 못주는 경우 말고 괜히 애 먹이는 것들 있다. 근데 조금 복잡한 것이 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하고 승소 판결을 받고 확정판결에 기해 강제경매를 신청하여 경매절차에서 보증금을 반환 받아야 되는데... 이렇게 되면 아마 욕 나올 것이다. 남의 집 살이 서러운 건 예나지금이나 마찬가지란.

경매와 관련해서는 더 재미있고 경우에 따라 돈 되는 내용이 많으므로 다음 기회에 한번더 다루기로 하자. 눈 반짝거리는 독자 몇 분 계시리라... ㅎㅎ

임대차기간에 대한 질문도 가끔씩 받는다. 예를 들면 어벙씨가 주택에 1년간 임차하기로 계약서를 작성했는데 살다보니 동네도 좋고 직장도 가깝고 해서 계속살고 싶은데 집주인은 계약기간이 1년임을 이유로 나가 줄 것을 요구하고 있다. 어떻게 해야 할까?

답은 어벙씨가 생각하는 데로 2년간 살 수 있다. 주임법에는 임대차기간을 2년으로 본다고 명기되어 있기 때문이다. 왜냐고? 이 법은 임차인을 보호하기 위한 법률이기 때문이다. 그럼 임대인은 억울하지 않느냐고 이야기하신다.

어쩔 수 없다. 주임법 제10조의 취지에 임차인 보호를 위해 최소한 2년의 임대차 기간을 보호가기 위한 규정이므로, 또 약정이 1년이라 하더라도 임차인에게 불리한 약정은 이법에서는 무효라고 규정하고 있기 때문이다. 한 가지 사족을 달면 임차인은 임대인에게 자신이 계약한 그냥 1년을 주장 할 수 있다.

묵시적 갱신

참 많이 질문하는 것 중하나가 이것이다. 계약이 만료되거나 연장하고자 할 때 통보를 하게 된다. 임대인이 임차인에게 “더 이상 당신에게 집을 주지 않을 테니 계약이 만료됨과 동시에 내 집에서 나가시오!”라는 통보를 하게 되면 계약이 해지되는 것이다. 통보의 방법은 구두로나 전화로나 내용증명이나 다 가능하나 입증의 문제가 남으니 내용증명이 가장 확실한 방법일 것이다. 기간은 계약만료일로부터 6개월에서 1개월 전까지 하여야한다.

무슨 말인고 하니 임차인이 마음의 준비는 이 기간 동안하고 있으라는 의미이다. 역으로 임차인도 임대인이 꼴 보기 싫어서 만료되면 당장 나갈 것 이라고 통보하면 해지되는 것이다. 역시 기간은 만료일로부터 1개월 전에만 하면 된다. 이대목에서도임차인을 배려하는 느낌이 난다.

근데 양쪽 다 만료일이 지났는데도 불구하고 가만있으면 그때서야 비로소 묵시적 갱신기간에 들어서게 되는 것이다. 이 기간 중에는 임대인과 임차인간의 계약기간은 2년으로 재설정되며 임대인은 임차인에게 퇴거를 요구 할 수 없다. 하지만 임차인은 해지통고한 후 3개월 후면 보증금을 반환받고 이사를 나갈 수 있다.

보기 싫은 임차인을 내보낼 수 있는 조건이 임대인에게 주어져 있는데 그건 임차인이 2기의 차임을 연체했을 때와 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우(고의로 시설물을 부순다던지...) 계약을 해지 할 수 있다.

지금 해설하고 있는 이 주택임대차보호법은 민법 중에서도 좀 쉽고 재미있는 부분들이 많은 편이다. 아마 우리생활에서 가장 밀접한 의식주 중 주거를 다루는 법률이라 그러할 것이다.

다음 편은 차임증감청구권(말 참 어렵게 한다. 그냥 월세 올리도권 이래부르면 안되나?)과 월세와 보증금을 전환하는 기준 그리고 상담사례, 주요판례에 대해 알아보자.

재미있는 경매와 관련된 내용은 따로 정리하고 있사오니 많은 기대만발 바랍니다. ㅎㅎㅎ

마이뉴스코리아/정준하기자, cash94@hanmail.net

최종편집일: 2010-07-16 오후 5:52:55