주택임대차보호법 얄팍한 해설.

내 집을 가지지 못했거나 부득이 일정 금액이하의 금액으로 남의 집을 빌려서 살아야 하는 우리 서민들을 위한 법률이다. 이법은 1981년도 주택난이 심각해지기 시작하고 국민의 기초적인 생활의 근간이 되는 주거 문제를 안정시키기 위해 도입된 법률로서 수십 년이 지난 지금도 보완이 필요하고 끊임없이 고쳐지고 조정되어 지고 있는 법률이기도 하다. 물론 그로 인한 이해관계인들의 오해와 분쟁이 끊이지 않고 있다.

오늘 필자는 일반 서민들은 조금 어렵게 느껴질 수 있는 이 법을 조금 쉽게 전달코자 다소 대화체와 비 법률용어를 섞어서 문장을 풀어나갈 예정이니 기분이 나쁘거나 불쾌함이 들 경우 참든지 그냥 상단 우측의 배꼽 표시아이콘을 과감히 클릭질하여 나가주시면 될 일이다.

그럼 주택임대차보호법속으로 이제 달려볼까?

예전부터 느끼던 것 중 하나가 우리나라 법률의 용어는 왜 이렇게 한결 같이 긴 걸까? 주택임대차보호법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 머 이런 식이다... 법률 만드는 구케어원님들아! 법 이름 좀 쉽게 만들면 안 되겠니? 따지면 씨알도 안멕키는 종자들이라 말하면 입만 아프니 원론으로 돌아가자...

그렇다. 말 그대로 주택을 임대차한 임차인을 보호하는 법률이다. 이법은 기본적인 개념이 임대인은 보호하지 않는다. 약자를 위한 법이기 때문이다. 좀 과장해서 말하면 임대인과 임차인이 치고 받고 싸워서 경찰서에 갔다면 임대인만 처벌한단 얘기다. 왜? 임대인은 강자고 임차인 보잘 것 없는 약자이기 때문이다.

우선 누가 이법의 적용대상인지 보자.

 개나 소나 다 되는 건 아닌 모양이다. 우선 주거용으로 살집이어야 되고 전부나 일부에 대해서 적용된다. 그러니까 등기가 되지 않은 무허가 가건물도 주거용으로 이용함하고 있다면 주임법에 해당이 된다는 이야기다. (서울 같은데 많은 옥탑방같은 것...)그러나 살림집으로 쓴다고 다 되는 건 아니다. 이법의 목적은 서민의(국민의) 주거생활안정이 목적이다. 그렇다. 서민이 살아야 된다는 거다. 돈많은 법인은 임차를 하더라도 적용받을 수 없고 외국인과 재외동포는 적용이 가능하다.

가끔 사례를 보면 애매한 경우가 많다. 과연 이게 주거용으로 볼 수 있을지에 관련한 문제가 있다. 건축물관리대장상(공부상) 작업소및 근린생활시설로 기재되어 있는 건물에 김씨와 박씨가 들어오면서 김씨는 식구들과 같이 살면서 살림집 일부에 인쇄소를 차려서 영업을 하였고 박씨 역시 살림집과 슈퍼마켓을 같이 차렸다. 이 경우에 김씨는 살림집이 더 크고 사업장이 작고 박씨는 슈퍼마켓이 살림집보다 훨씬 더 크더라도 실제 주거용으로 사용하는 건물이므로 주거용으로 인정받은 사례가 있다.

용다방 김 마담은 얼마 전에 다방을 확장 개업을 하면서 가게 안쪽에 아가씨들이 기거할 목적으로 방 두 칸에 주방을 설치하였다. 하지만 이 건물은 판례에서 비주거용으로 인정받았다. 이유는 주거목적으로 방 두 칸과 주방을 사용한다하더라도 다방영업에 부수적인 것으로 보여 지기 때문이다. 판사들이 다방을 자주 가지 않아서 이런 판결이 나온 것은 아닐터...

위 두 사례에서 보듯이 주거와 비 주거를 나누는 기준은 공부상의 표시 기준만이 아닌 실시 용도가 어떻게 되는지 또 겸용으로 사용할 경우에는 구체척인 경우에 따라 임대목적, 건물과 임대차의 목적물의 구조와 형태 이용관계에 따라 또 실제 임차인이 일상생활을 그곳에서 하는지 여부를 아울러 합목적적으로 결정해야 한다.

한가지 더... 이런 경우도 있더라고...처음에 임대차 계약할 땐 그냥 상가였는데 그 뒤에 임차인이 임대인 몰래 방을 들여놓고 살림집을 차린 거지... 이 경우는 어떨까? 위에 언급한 주임법에 해당될려면 먼저 임대차 계약 시를 기준으로 하여 주거용 건축물이 존재하지 않았는데 임차인이 그 후에 임의로 개조하였다면 물론 임대인이 그 개조를 승낙했다든지 이런 특별한 사정이 없는 한 주임법 적용은 어렵다는 얘기지.

대항력(對抗力) 흔히 많이 쓰는 말이다.

누군가가 내 집에 쳐들어 올 때 침입을 막는 힘으로 보면 적당할 것 같은데 옛날처럼 칼과 창으로 무장해서 적을 무찌를 일은 없는 것이 요즘 시대이니 법과 제도적인 조치로 대항하는 것이다. 가장이 가족과 집을 지키기 위해 처음 해야 할 것은 이사를 가서 방바닥을 깔고 앉아 있어야한다. 누군가가 끌어 낼때 까지 ㅋㅋㅋ 그리고 주민등록을 마쳐야 하는 것이다.

이것은 좀더 고상하고 유식한 말로 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이다. 일종의 공시의 절차이다. 임대차는 채권이므로 공시의 효력이 없다. 그렇다면 만나는 사람마다 내가 이집에 임대를 하고 있다. 라고 끊임없이 떠들어야 된다는 이야기다. 입이 아플 노릇이다. 주민등록은 임차권의 존재를 제 3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법의 하나로 마련된 것이다. 서민들 조금 편하게? 할려고 정부나리님께서 만들어 주신 고마운 제도이다.

그러면 대항력을 가지면 어떤게 달라지려나?

쉽게 말해서 집주인이 바뀌어도 그냥 그대로 살 수 있고 보증금도 바뀐 주인한테 내 놓으라고 이야기 할 수 있는 권리를 말한다.

근데 이것도 조건이 있다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 따로 등기하지 않아도 익일부터 제 3자에게 효력이 있다는 것이다. 뭔 말인고 하니 전입 신고한 그날이 아니고 그날 밤 12시가 지나야된다는 것이다.

사족을 좀 더 달자면 임차인이 살고 있는 집이 매매되거나 경매, 공매되어져 넘어가도 그 다음 매수인이나 낙찰자나 용익권자 물권자 등 제 3자에게 임대차 만기까지 점유하고 사용 수익할 수 있게 기다리라고 할 수 있다는 이야기다.

어려운 말 한마디로 정의하면 채권의 물권화란 거다. 임대차는 채권이지만 전입신고라는 행위를 통해 제 3자에게 공시함으로 물권화 시킨다는 거지...
이해가 안됨 어쩔 수 없고...

근데 간혹 가다 전입신고 과정에 실수들이 가끔 나오는 거 같더라고....., 어느 어중간한 인간이 전입신고를 잘못한 경우가 있더라구... 이경우에는 대항력이 없는거 거든. 주민등록이 다른곳에 되어 있다면 제 3자가 확인할 수 없기 때문이며 신속히 전입신고를 다시해야 신고한 날로부터 대항력이 발생하는 것이다.

그리고 어리버리한 공무원이 주소를 잘못 기재하는 경우 이건 대항력이 인정된다. 나중에 정정하면 되고 최초 전입때부터 대항력 발생하는 걸로 이해하면 된다. 뭐 공무원님들의 실수니 이해를... 굽신굽신~

그리고 임차인의 배우자 등 가족일부만 전입신고해도 대항력이 있고, 가족은 남겨두고 임차인인 가장만 서울로 전근을 이유로 주민등록을 옮겨도 대항력에 영향은 없다. 왜 그런지는 캐묻지 말 것. 그냥 그러려니 해라. 주민등록이라는 대항요건은 배우자나 자녀 가족의 주민등록을 포함하는 것으로 가족 구성원일부가 계속 점유를 하고 있다면 아무 문제가 없다는 것이다.

그다음 헷 갈리는 것중 하나가 (중개업소소장님들도 많이 헛갈려 하신다.) 다가구주택의 경우 에 전입 신고시 지번만 기재한 경우. 다가구가 뭐냐면 한 필지 내에 여러개의 방을 지어놓고 편의상 그냥 몇호 몇호 이렇게 붙여 놓은 경우를 이야기한다. 이 경우에는 대항력이 있다. 호수 자체가 말 그대로 편의상 붙여 놓은 거라 지번만 기재해도 공시는 유효하단 이야기지.

역시 비슷한 경운데 다세대주택이 있는데 결론은 대항력이 인정 안된다. 왜냐면 이건 공동주택이라서 명칭과 동호수를 기재하게 되어있다. 이유는 주민등록시행령에 규정되어 있기 때문이라면 답변이 약한가? 판례도 이렇게 되어 있다.

만약 두 필지에 집을 지어서 임차를 한 경우에 하나의 지번으로 전입 신고한 경우는 어떨까? 건축법에 의하면 두 필지라도 그냥 하나의 대지로 보기 때문에 행정청에서도 1필지 지번만 기재하게 된다. 한 개만 적어도 무방하단 이야기다. 근데 어쩌다 보니 같은 담장 안에 3필지 토지 중 임차한 주택부지가 아닌 다른 필지 지번으로 신고하게되면 이건 대항력이 없다고 보는 것이다. 요점은 건물이 있는 필지 지번으로 신고해야 유효하단 말씀.

어떤사람이 자기집을 팔고 그집에 그대로 전세를 살게되었다. 그러면 대항력은 언제 취득하는가? 뭐 간단한 얘기라서... 새 집주인이 소유권이전등기한 그 다음날 대항력을 취득한다. 원래 살고 있었으므로 주민등록 새로 할 필요는 없고 소유권이 아닌 임차권으로 공시하는 절차만 남은 것이다. 그러니 새주인의 소유권이전등기가 필요한 것이지.

간간히 전전세 이런거 많이 한다. 심지어 전전전전세 이런것도 할려면 가능하다. 물론 임대인의 동의하에란 가정이 필요하다. 전전세도 대항력이 원용된다. 역시 임차인의 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간(14일이다.)내에 전입신고를 마치고 이사를 마치고 점유를 계속한다면... 가능한 일이다.

대항력(對抗力) 이것만 가지고도 한 몇 년은 우려먹을 꺼리가 있는거 같다. 담에 또 얄팍하게 풀어 드릴게... 지금은 우선변제권 넘어가되니깐 ...

우선 변제권
말그대로 풀어보자. <채권자가 채권의 담보로 받은 물건에 대하여 다른 채권자에 앞서 자기의 채권을 변제받는 권리.> 참 쉽죠잉~

앞에 대항력만 가지고는 순위를 정하기가 어렵다. 우리나라는 순서가 중요한 나라 아닌가... 일등부터 꼴등까지 줄을 세우는것... 주임법에도 마찬가지다. 누가 일등인가가 보증금을 찾아가는가 아님 한푼도 못 건지는 가로 이어지는 결과를 초래함으로. 세입자가 이사하고 전입신고 만해도 후순위권리자(근저당 같은거)에게 대항력이 발생하고 그기다 확정일자까지 받으면 후순위 권리자보다 우선변제권이 있다.

대항력이 있는 세입자는 보증금을 모두 받기 전에는 집을 비우지 않아도 되지만, 우선변제권은 없다. 그런데 보증금을 모두 받지 못하면 집을 비워주지 않아도 되므로 우선변제권이 있는 것과 같은 효과가 있게 된다.

보증금이 일정금액 이하(지역마다 다름)이면 소액임차인에 해당되고, 소액임차인은 권리의 순위에 상관없이 일정액을 최우선 변제를 받는다. 금액기준별 표는 다른 창을 통해서 알려드릴게.

우선변제권, 확정일자 우째 받는기고?

사실 요즘 이거 모르는 사람 거의 없다. 한 백명중에 겨우 한두명 정도만 모를까? 그 한 두명을 위해서 설명하는 바이다. 등기하는게 아니라서 돈드는거는 거의 없다. 그냥 임대차계약서 들고 동사무소가서 도장찍으면 끝난다. 별거 아니란 얘기지. 가끔 등기소가도 된다든데 이런사람 있다. 가시면 된다. 공증소에 가도 되는데 그냥 동사무소가 제일 편하다.

그나마 친절하고 별 비용드는게 없는 곳이니...수수료 600원이면... 음. 그리고 명심해야될것 확정일자 받을 계약서는 무조건 원본이라야 되고 분실하면 뭐 된다. 증빙이 어렵기에 절때 잊어 먹음 안된다. 또 이렇게 물어보는 인간들 있다. 재발행 안되냐고. 그런거 없다. 도장 다시 찍는 순간에 순위는 밀린다는 거. ㄷㄷㄷㄷㄷ 전세권설정등기와 거의 비슷한 효력을 발생시키고 비용은 한없이 작게 드는 아주 멋진 제도이다.

역시 어려운 말로 포장하면 <채권의 물권화>라는 표현을 쓴다. 임대차는 임대인과 임차인간의 계약을 통해 보증금을 담보로 집을 빌리는 것인데 이 것을 등기부등본에 등기하면 물권이 된다는 것이다. 역시 어렵게 느껴진다는...

담에 또 어려운 거 풀어보입시더~

마이뉴스코리아/정준하기자, cash94@hanmail.net

최종편집일: 2010-07-12 오후 1:39:16